今年の夏、全米の不動産業者が受け取る手数料について大きな変更がありました。これにより、誰が仲介手数料を支払い、どのくらい支払うのか、そして誰に支払うのかが変わりました。この変更は、全米不動産業者協会が今年の早い時期に行なった4億1800万ドルの和解で実現したもので、それ以降の8月17日がその適用期限です。しかし、多くの仲介業者はこの夏早い時期から新しい手数料体系を導入し始めました。
これまでの業界の慣習では、売り手が売り手と買い手の仲介手数料を支払っていました。また、売り手のエージェントが得る手数料は、不動産を売却するために使われるブローカーのデータベースである複数のリストサービスにも掲載されており、購入者のエージェントがどの程度の手数料を得られるのかが明示されていました。去年、陪審員はこれらの慣行が独占禁止法に違反していると判断し、手数料率を過大にし、売り手が手数料を交渉しにくい状況を作っていたと結論づけました。米国では手数料率が5％または6％となり、売り手と買い手の仲介業者の間で分けられることが一般的であり、多くの他の国に比べて非常に高い水準です。これらのルール変更により、手数料率が下がることを期待し、同じく家の価格も下落することを期待している人も多いです。
まだ初期段階ですが、新しい家を探している人は、当然、多くの疑問を抱えるでしょう。特に、エージェントが法的拘束力のある支払いを求める場合は、何万ドル以上の支払いが必要となることがあります。新しいルールについて質問し、変更の結果について知りたい人々に質問をしました。
今後、エージェントと一緒に物件を見学する前に、買い手は自分のエージェントと手数料の交渉を行う責任を持つようになります。この変更には買い手とエージェントの関係が書かれた合意書にサインすることも含まれます。合意書には、ツアーの期間や条件、エージェントの報酬などが記載されます。以前は、エージェントの手数料は売り手が負担し、それは売却代金から差し引かれることもありました。買い手は一括料金、パーセンテージ制の料金、または異なるサービスに対して異なる料金で交渉することができます。また、買い手は売り手と交渉して、エージェントの手数料の一部またはすべてを売り手に支払うように依頼することもできますが、売り手は買い手のエージェントにいくら支払うかを広告することはできなくなります。マイアミ不動産協会の最高法務顧問であるEvian White De Leon氏は、「新しい枠組みでは、多くの選択肢があります。まるで自分の冒険を選ぶようなものです」と語っています。
これらの選択肢を買い手が有利に活用できるかどうかは別の問題です。コンシューマープロテクション・フェデレーション（消費者保護団体）の上級リサーチャーであるStephen Brobeck氏は、先月、新しい手数料ルールに関する消費者警告を発行しています。彼は買い手に対して、不動産エージェントとの手数料交渉で2％以上を求めないように助言しています。ただし、経験や実績が本当に優れている場合には3％を求める仲介業者を軽視するべきではありません。重要なことは、買い手がエージェントを選ぶ際に適切な調査を行い、自分が得る価値に見合った公正な料金を交渉することです。彼はまた、自分が見たい合意書の中には内容が分かりにくく、弁護士でさえ理解するのが難しいものもあると指摘しています。エージェントはすべての用語を説明できるはずであり、それでもわからない場合は別のエージェントを探すか、弁護士に相談する必要があります。買い手はエージェントを全く使わずに、代わりに弁護士に必要な書類を作成してもらうこともできます。
以前からエージェントなしでの購入も選択肢の1つでしたが、買い手はサービス料を支払う必要がなかったため、ほとんどの人々がエージェントを利用していました。また、ニューヨークでは売り手のエージェントが買い手を説得して、取引の両側面での仲介を行うよう誘導することも一般的でした。しかし、多くの専門家は、新しい体制により、より多くの買い手が単独で購入するようになると予想しています。
もう1つの問題は、現行法では買い手が手数料を支払う際に融資を利用できないということです。初めての住宅購入者にとって、これは住宅市場への参入の障壁となる可能性があります。不動産データ会社Cleverの最新調査によると、初めての住宅購入者の66％は、頭金やクロージングコストに加えてエージェント手数料を払う余裕がないと答えています。
最終的には、はい。買い手は自分のエージェントにのみ支払いの責任を負うことになります。売り手と買い手の両方のエージェントに支払いをする必要がなくなります。
以下は、この記事に基づいて作成されたFAQセクションです。
Q1: 不動産業者の手数料について変更があるのはなぜですか？
A1: 全米不動産業者協会が行った和解により、手数料体系の変更が実現しました。
Q2: 以前は、誰が売り手と買い手の仲介手数料を支払っていましたか？
A2: 売り手が双方の手数料を支払っていました。
Q3: 売り手のエージェントの手数料はどのように決定されていましたか？
A3: 不動産を売却するために使われる複数のリストサービスに掲載され、購入者のエージェントに明示されていました。
Q4: 新しい手数料ルールの変更により、どのような影響があると期待されていますか？
A4: 手数料率が下がり、家の価格も下落することが期待されています。
Q5: 買い手は新しいルール下で何をする責任がありますか？
A5: 物件を見学する前に、買い手は自分のエージェントと手数料の交渉を行う責任を持つようになります。
Q6: 買い手はエージェントの手数料をどのように交渉できますか？
A6: 買い手は一括料金、パーセンテージ制の料金、または異なるサービスに対して異なる料金で交渉することができます。
Q7: 買い手は売り手に対してエージェントの手数料を支払うように依頼できますか？
A7: 新しいルールでは、売り手が買い手のエージェントにいくら支払うかを広告することはできなくなりました。
Q8: 買い手はエージェントを利用せずに購入することもできますか？
A8: エージェントなしでの購入も選択肢の1つですが、多くの人々はエージェントを利用しています。
Q9: 買い手が手数料を支払う際に融資を利用することはできますか？
A9: 現行法では、融資を利用して手数料を支払うことはできません。
Q10: 買い手は誰に手数料を支払う責任がありますか？
A10: 買い手は自分のエージェントにのみ手数料を支払う責任があります。売り手のエージェントには支払いの必要はありません。