不動産のトークン化は、暗号通貨業界で注目を集める中で、アメリカ、ヨーロッパ連合、イギリス、オーストラリアなどの金融規制が整った国々では、有価証券として分類されています。本記事では、トークン化-証券化の限界に焦点を当て、トークン化の概念が土地登記制度の中心に浸透するのではなく、不動産の権利をデジタル化することに注力すべき理由について探ってみます。先の記事では、「タイトルトークン」と次世代の土地登記制度であるブロックチェーン不動産登記について紹介しました。今回は、現行のシステムを再設計しない限り、デジタル経済は前進しないということを説明します。
従来、不動産は貴重な資産クラスと見なされてきましたが、流動性が低く、大規模な前払い投資が求められるため、小規模投資家にとって課題がありました。プロパティトークン化によるブロックチェーン技術の提供は、この問題に対する有望な解決策を提供すると一般的に考えられています。このアプローチでは、リアルワールドの資産をブロックチェーン上で取引可能なデジタルトークンに変換し、資産をより小さな管理可能な単位に細分化することで、投資を容易にし、不動産の流動性を向上させるとされています。
しかし、このようなトークン化は注目されている一方で、その限界を批判的に検証することが重要です。以下の分析は、このモデルの不備を明らかにし、意義ある進歩を確保するために土地制度の徹底的な再設計が不可欠であることを強調しています。
本質的に、このようなトークン化は証券化を表しています。金融規制機関が承認した典型的なスキームは、特定目的会社（SPV）の設立によるものです。トークンは株式または単位を表す場合があります。たまに、トークンがこれらのいずれも表さない場合は、1946年のSEC対Howey事件以来、多くの国の規制に見られる大きな「投資商品」または「運用投資スキーム」の一部として証券化される場合があります。
経済的には、このような証券は通常、利益をもたらす可能性のある経済的なベンチャーを実行するための現金と引き換えに、誰かが行うことを約束するものと理解されています。つまり、この取引には2つの側面があります。何かを約束する側とお金を投資する側がいます。この絵を完成させるためには、証券を保有する人とそれを取得したい人との間で取引される二次市場が存在するかもしれません。
従来の不動産経済について言えば、証券化された不動産は全体の市場のごく一部を占めています。たとえば、2023年時点で、米国の上場不動産投資信託（REITs）の時価総額は約1.4兆ドルであり、これは推定113兆ドルの米国不動産全体の1.3％にすぎません。
この格差は、その関係の法的性質に起因しています。セキュリティは、誰かの資産における経済的な利益（法的な文書で保証された約束）を示します。セキュリティの所有者は、その資産の所有者ではありません。セキュリティの保有者は法的な権利の全体的な束を享受できないため、経済的な適用も限られます。
安全性トークン対タイトルトークン：不動産のセキュリティトークンは、所有者の他の人の経済的な利益を表します。タイトルトークンは、実際の不動産権利の記録です。
最初のトークン化とも言われる初期コインオファリングブームが2016年から2017年に起きて以来、不動産のトークン化には非現実的な興奮が起きており、これは暗号通貨業界全体に見られるハイプとも合致しています。トークン化は市場バブルでの高利益の可能性と結びついています。
不動産のトークン化は、不動産の流動性を高める手段として提唱されています。一般的には、デジタル技術と分割を活用することで、障壁が低くなり、投資が魅力的になると説明されます。確かにそうでしょうが、基になる資産が不動産である以上、投資の行動は基になる資産の動向に影響を受けます。
不動産の価格は、会社の株式市場と同じではありません。企業の拡大やイノベーションが会社の株価を急上昇させることはありません。通常、不動産価格は急激に変動しません。そのため、1つの建物が急速に価格上昇する一方で、周囲の他の建物が同じ価格であることはまれです。通常、不動産市場全体は同じトレンドで動きますが、地域によって多少の相違があります。
上場されている不動産投資信託（REITs）を基準にしましょう。不動産投資信託は、取引所で取引されている不動産を所有する会社の株式です。
明らかに、REIT市場の1日あたりの取引高は、主要な株式市場よりも低いです。2023年には、米国の株式市場の平均1日の取引高（ADTV）が5000億ドルを超え、上場REITは通常、100億ドル程度の取引高となります。
さらに、REIT市場は、広範な株式市場と比較しても、ボラティリティが低い傾向にあります。その安定性は、その基になる資産である不動産の性質によるもので、通常、短期の価格変動は起こりません。最も重要なことは、公共のREITは不動産市場全体の一般的なトレンドと一致する傾向があることです。REITのパフォーマンスは、利子率、経済成長、不動産価値など、類似の経済要因に影響を受けるためです。
したがって、不動産のトークン化に対する全般的な興奮は、より無理理論的なものに見えます。トークン化された不動産が大きな利益を生むと期待するのは不合理であり、周囲の不動産市場が停滞している際に急激な上昇を見せることはないでしょう。ただし、金融のデジタル化により、取引コストの削減が期待できるのは合理的です。Web3やその他のデジタルテクノロジーにより、セキュリティ市場がより透明で説明責任のあるものになり、いくつかの煩雑な手続きが不要になります。したがって、イノベーションの登場により、政府が縦割り規制を減らしてデジタルテクノロジーのポテンシャルを解放すれば、REIT市場をより効率的にすることが可能です。
最後に、私たちは常に変化し続けるデジタル経済の中で、不動産のトークン化がどのように進化していくのかを見守る必要があります。トークン化は、不動産市場へのアクセスを大幅に改善し、投資機会を広げる可能性があります。しかし、同時に、土地制度の再設計とトークン化の限界を越えることが重要です。デジタル技術の進化と規制環境の調整により、不動産投資の可能性が拡大し、より効率的な市場が実現することを期待しましょう。
【FAQセクション】
Q1: トークン化とは何ですか？
A1: トークン化は、リアルワールドの資産（例：不動産）をブロックチェーン上で取引可能なデジタルトークンに変換することを指します。
Q2: 不動産のトークン化は何のために行われるのですか？
A2: 不動産のトークン化は、不動産の流動性を向上させ、投資の容易さを提供することを目的としています。
Q3: トークン化にはどのようなメリットがありますか？
A3: トークン化により、不動産の投資が小さな管理可能な単位に細分化され、投資の障壁が低くなります。
Q4: 不動産のトークン化は真剣に考慮すべきでしょうか？
A4: この記事では、不動産のトークン化の限界を検証し、土地制度の再設計が重要であることを強調しています。
Q5: 不動産のセキュリティトークンとタイトルトークンの違いは何ですか？
A5: 不動産のセキュリティトークンは、所有者の他の人の経済的な利益を表し、タイトルトークンは実際の不動産権利の記録です。
【関連リンク】
– 不動産トークン化についての詳細
– トークン化とは何かについて
– 不動産投資信託(REITs)の仕組み